探索房屋“养老”解决方案，上海将率先落地“三项制度”

现行的专项维修资金制度已难以实现房屋“应修尽修”。

　　上海正在探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，为老旧房屋提供安全管理。

　　在近日举行的上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正明确，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。

　　一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

　　会议明确，上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

　　上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，该制度对维护房屋物理性状和业主是好事，延长房屋寿命，发挥更大经济价值。同时，过去可能受制于经费无法维修的住房问题，现在能解决相应难点，物业也可以及时介入。

　　随着住房使用年限增加，房屋老化带来的安全隐患日渐凸显，有必要及时进行体检和维修。

　　上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中指出，不少老旧住房当初在规划、设计、建筑材料、建造工艺等方面就存在不足，屋面渗漏、外墙脱落等问题开始显现，甚至出现房屋结构安全隐患，影响居民“安居”。实际生活中，随着住房投入使用年限的延长，住房共用部位和公共设施设备逐渐开始老化，面临小修、大修甚至更换等问题。

　　上海作为中国第一个迈入存量房时代的城市，探索落地三项制度的必要性不言而喻。而随着越来越多城市进入存量住房时代，不断有房屋进入“中老年”时代，三项制度的探索建设将成为全国性的课题。

　　一直以来，房屋体检、维修等工作的资金都是通过业主缴纳的住宅专项维修资金来满足，但现行的专项维修资金制度较难满足房屋养老需求。

　　严荣等人在上文中分析，随着房屋维修成本逐年增加，住宅专项维修资金制度在缴存标准、续筹机制、资金运作等方面已呈现出一定的滞后性和不适应性。目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。

　　也有业内观点指出，随着存量房时代的来临，老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。曾有全国**表举例称，在南京，即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。

　　在房屋养老金制度尚未建立之时，老旧小区修缮改造多由业主和物业公司自行探索。例如南京市建邺区滨江奥城观澜苑小区2008年交付，小区内的车库、河道围栏、道路沥青等年久失修，该小区的维修基金也所剩无几，万科物业2017年中标进驻后，与业主委员会协商一致，先行支付各项改造修缮所需款项，同时提高小区公共收益分成比例补回垫款。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金制度建立后，将为后续房屋体检、维修及保险等提供长期稳定的资金来源，也将改变物业维修基金“不好用不管用”的弊病，高效灵活支持房屋安全管理。

　　不过，资金从何而来？中银证券表示，房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等。例如宁波2023年发布的“房屋养老金”管理办法规定，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法：按新建项目的60%交，剩下的40%为政府补贴。此外，未来还可委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，加强资金的保值增值，以补充维修资金。

　　严荣等人则建议，参考三支柱社会基本养老保险构建多层次、多支柱可持续房屋养老金制度，对原有的住宅专项维修资金制度进行完善补充，由公共账户、个人账户和补充账户组成。

　　严跃进表示，对城市中存量住房市场尤其是老旧小区落实房屋安全工作，是立足存量市场运行规律而开展的系统工作，也符合超大城市城镇化工作的发展需要和客观规律。通过对此类房屋的安全管理，在房屋“换新颜”、提升安全性同时，也将促进超大城市房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房屋资产管理业务的蓬勃发展。